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서울 용산구 ‘용산국제업무지구’ 조감도.(서울시)

서울 도심 한복판 최대 규모 재개발 사업인 용산정비창 전면1구역이 1조 원대 초대형 사업비를 앞세운 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발 간 ‘명품 주거단지’ 조성 경쟁의 중심에 섰다.

단순한 시공 능력을 넘어 브랜드 가치, 입지 전략, 조합원의 경제적 부담까지 다층적으로 평가받는 이번 수주전쟁은 ‘조망 프리미엄’과 ‘교통 허브’ 중 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 서울 주거 미래를 가늠할 시험대가 되고 있다.

전면1구역은 지하 6층~지상 38층, 아파트 777세대와 오피스텔 894실, 상업시설이 결합된 대규모 복합단지로 조성된다. 사업비만 1조 원을 웃돌며, 조합은 오는 22일 총회를 통해 시공사 선정의 향방을 결정한다.

포스코이앤씨는 ‘오티에르 용산’이라는 하이엔드 브랜드와 함께 세계적 건축가 벤 반 베르켈(UNStudio)과 협업한 특화 설계로 한강 조망권을 극대화하는 전략을 내세웠다.

AI 설계를 기반으로 전 세대가 조망권을 확보하도록 설계하고, 일부 고급 세대에는 4면 개방형 거실을 도입해 ‘조망+채광’이라는 두 마리 토끼를 잡았다. 포스코는 “고급 마감재 적용과 공사비 안정화로 입주 후 추가 비용 부담을 최소화하는 데 집중했다”고 강조한다.

반면 HDC현대산업개발은 ‘더 라인 330’ 브랜드와 용산역 지하 공간 개발권을 활용해 ‘광역 교통 허브’ 조성에 방점을 찍었다. KTX, 지하철, 공항철도를 연결하는 유일한 민간 사업자로서 뛰어난 교통 접근성과 함께 주거·상업·교통 기능이 융합된 ‘HDC타운’ 모델을 제시, 실질적 생활 편의성을 최대화했다. HDC는 “명확한 사업비 집행과 재무 계획으로 조합원 추가 부담 가능성을 극히 낮췄다”고 자신감을 내비친다.

조합원들의 선택은 결국 ‘조망권의 가치’와 ‘실용적 교통 인프라’ 사이에서 갈릴 것으로 보인다. 전문가들은 “재개발 초기 조건뿐 아니라 이주비, 추가 분담금 등 입주 후 발생할 금융 부담이 결정적 변수”라며, “조합원들은 브랜드 가치뿐 아니라 재정 계획까지 꼼꼼히 따져야 할 것”이라고 분석한다.

※사업촉진비란? 사업촉진비는재개발·재건축 사업에서 시공사가 조합에 지원하는 자금으로, 사업 초기 단계에서 발생하는 비용(예: 인허가 비용, 이주비 등)을 충당하거나 사업을 원활히 추진하기 위해 투입된다. 이는 조합원의 부담을 줄이고 사업 속도를 높이는 데 기여한다.

특히 두 건설사가 제시한 금융조건은 이번 경쟁의 또 다른 승부처다. 포스코이앤씨는 입찰보증금 금리 CD+0.0%, 이주비 최소 16억 원(LTV 160%), 사업촉진비 1조 5,000억 원을 약속하며 조합원의 초기 자금 부담 완화에 집중했다. 반면 HDC현산은 입찰보증금 CD+0.1%, 이주비 최소 20억 원(LTV 150%), 사업촉진비 1,320억 원을 내세워 안정적 사업 추진과 조합원 맞춤형 금융 지원을 강조한다.

두 업체 모두 금융기관 경쟁입찰을 통해 최저 금리를 적용하는 만큼, 실제 조건과 향후 추가 분담금 가능성이 수주의 성패를 좌우할 전망이다.

용산 전면1구역의 가치는 인접한 ‘용산국제업무지구’ 개발과 맞물리면서 더욱 부각된다. 서울시는 코레일 소유 용산정비창 부지에 100층 랜드마크 건물을 포함해 약 51조 원 규모의 국제업무지구 조성을 추진 중이다.

전면1구역과 정비창 부지 간 기찻길 단절 문제는 해결 과제로 떠올랐으며, 이 연결성이 사업 성공과 수익성의 관건으로 지목된다.

양 사 모두 용산국제업무지구와의 연계성을 적극 어필하며, 이 일대 복합단지로서의 미래 가치를 강조하는 중이다. 포스코는 고급 주거문화 창출에, HDC는 교통과 상업을 융합한 도시재생 모델 구축에 주력하며 ‘입지+경제성’ 양축에서 경쟁 우위를 점하려 한다.

최종 수주가 다가오면서 양측은 홍보관 개설과 조합원 대상 설명회 등 ‘현장 대응’에도 총력전을 벌이고 있다.

서울 도심 최대 격전지인 용산 전면1구역 시공사 선정은 단순한 건설사업을 넘어, 서울 주택시장과 도시재생의 향방을 가늠하는 중요한 분기점일 뿐 아니라, 조합원의 경제적 부담과 미래가치를 종합적으로 고려하는 ‘입지와 경제성’의 복합 경쟁으로 평가받고 있다.